Если права требования полностью оплачены, стороны заключают договор уступки права требования по ДДУ. По этому договору одна сторона (цедент) уступает, а другая сторона (цессионарий) принимает в полном объеме права требования, принадлежащие цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Таким образом, происходит замена стороны в обязательстве, и цессионарий становится новым дольщиком по ДДУ.
Особенности уступки прав требования по ДДУ: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает определенные требования к уступке прав требования по ДДУ:
Договор уступки подлежит государственной регистрации. До момента регистрации переход права не происходит. Это важно учитывать при определении срока оплаты стоимости уступаемых прав, иначе цедент может потерять интерес к регистрации после получения денег.
Договор может быть заключен только после государственной регистрации ДДУ. До регистрации ДДУ уступить права по нему нельзя.
Уступка возможна только до передачи объекта недвижимости дольщику. После подписания передаточного акта право требования к застройщику прекращается.
Если цедент — юридическое лицо, то оплата производится только после регистрации договора уступки. Рекомендуется аналогичный порядок оплаты предусмотреть и в отношениях между физическими лицами.
Согласие застройщика на уступку не требуется, если иное не указано в ДДУ. После регистрации договора уступки новый дольщик обязан уведомить застройщика о переходе прав.
Уступка возможна только после полной оплаты цены ДДУ либо с одновременным переводом долга. Перевод долга требует согласия застройщика.
Чтобы договор уступки прав требования был признан действительным, необходимо включить в него следующие ключевые условия:
Предмет договора (передаваемые права требования). Укажите реквизиты ДДУ, на основании которого передаются права. Если уступаются не все права, это должно быть четко прописано.
Цена уступаемых прав. Уступка может быть возмездной или безвозмездной. Если цена не указана, цессионарий обязан выплатить сумму, которая обычно взимается по таким договорам. При отсутствии согласия между сторонами размер оплаты может определить суд.
Порядок и сроки оплаты. Если оплата не производится сразу, следует прописать график платежей и возможные штрафные санкции за их нарушение.
Ответственность сторон. Включите условия, касающиеся штрафов, пени и расторжения договора в случае неисполнения обязательств.
Порядок передачи документов. Необходимо четко указать, какие документы и в какие сроки передаются цессионарию.
Распределение расходов. Определите, кто оплачивает госпошлину за регистрацию договора уступки в Росреестре, нотариальные услуги и другие сопутствующие затраты.
Иные условия для защиты сторон сделки от возможных рисков. Например, ответственность за сокрытие цедентом информации о наличии обременений.
Порядок оформления уступки права требования по ДДУ
Подготовка проекта договора уступки прав требования по ДДУ.
Согласование условий сделки сторонами.
Подписание договора обеими сторонами.
Подача документов в Росреестр для государственной регистрации.
После регистрации договора — уведомление застройщика о переходе прав новому дольщику.
Договор уступки права требования по ДДУ — это законный способ передать права на недвижимость, если вы не планируете ею владеть. Однако важно учитывать требования законодательства, оформлять договор с соблюдением всех формальностей и регистрировать его в Росреестре. Это поможет избежать рисков и обеспечить законность сделки.
