Ключевые аспекты договора аренды недвижимости Заключение договора аренды недвижимости — важный этап в создании и развитии бизнеса. Многие компании управляют несколькими договорами аренды для офисов, складов, торговых площадей, жилья для сотрудников и других объектов. Расходы на аренду часто составляют значительную часть финансового баланса компании. Кроме того, аренда остается одним из самых распространенных способов получения пассивного дохода.
Чтобы договор аренды имел юридическую силу, в нем должны быть четко определены следующие условия:
Предмет аренды: В договоре необходимо четко идентифицировать недвижимость, передаваемую в аренду. Указываются адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, этажность и целевое назначение объекта.
Размер арендной платы: Должен быть четко прописан размер арендной платы. Закон прямо указывает, что это является существенным условием договора аренды зданий, сооружений и земельных участков. Несмотря на отсутствие аналогичного требования к помещениям, на практике условия аренды помещений обычно формулируются по аналогии. Для предотвращения споров важно четко согласовать размер арендной платы, в том числе определение ее расчета — фиксированная сумма или стоимость за единицу площади.
Отсутствие этих существенных условий или их неопределенность может привести к признанию договора недействительным.
Для дополнительной защиты интересов арендодателя и арендатора рекомендуется включить в договор следующие положения:
Срок аренды: Договор может быть срочным или бессрочным. Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая сторона может расторгнуть его, уведомив другую сторону за три месяца. Договор найма жилого помещения без указания срока считается заключенным на срок до пяти лет.
Порядок оплаты аренды: Включает сроки платежей, порядок расчетов, возможность предоставления арендных каникул, размер и условия внесения и возврата обеспечительного платежа.
Коммунальные и эксплуатационные расходы: По умолчанию арендатор несет расходы на содержание имущества, но договор может предусматривать их включение в арендную плату.
Ремонт и обслуживание: Если иное не предусмотрено договором, капитальный ремонт обязан проводить арендодатель, а текущий ремонт — арендатор.
Ответственность сторон: Включает штрафные санкции за просрочку платежей, задержку передачи или возврата объекта и другие нарушения.
Расторжение договора: Важно предусмотреть возможность одностороннего расторжения договора в случае систематических нарушений, например, задержек платежей. В противном случае договор может быть расторгнут только в судебном порядке на основании статей 619 и 620 ГК РФ.
Переход права собственности и компенсация улучшений: Следует определить порядок действий в случае продажи объекта и условия компенсации неотделимых улучшений.
Передача и возврат помещения: Необходимо прописать порядок приемки объекта при начале аренды и его возврата после окончания срока аренды.
Дополнительные права и обязанности: Включают условия пролонгации договора, право на субаренду и механизмы разрешения споров.
По договору аренды арендодатель обязуется передать недвижимое имущество арендатору во временное владение и пользование за плату. В большинстве случаев договор вступает в силу с момента подписания, но в некоторых случаях требуется его регистрация в Росреестре для юридической действительности.
